Quando alguém pede um crédito para comprar casa, é natural perguntar, qual será a minha prestação? mas essa talvez não seja a pergunta mais importante. Num financiamento de 20 ou 30 anos, a pergunta financeiramente mais inteligente é outra, quem ficará com o risco se as taxas de juro mudarem? É aqui que começa a diferença entre taxa fixa e taxa variável.
Dois créditos para a mesma casa podem contar histórias completamente diferentes
Vejamos um exemplo real.
No preçário de um banco comercial em Angola, encontramos duas modalidades distintas de crédito à habitação, o crédito habitacional regular e o crédito concedido ao abrigo do Aviso n.º 09/2024 do BNA.
No regime especial associado ao Aviso n.º 09/2024, o preçário do banco apresenta financiamento para habitação própria até 150 milhões Kz, com prazo máximo de 30 anos. Para a modalidade indicada no preçário, consta uma taxa fixa de 7% ao ano. O próprio documento acrescenta que essa taxa fixa vigora até 31 de Maio de 2032 e que, posteriormente, passa a aplicar-se a taxa de referência do mercado interbancário a 30 dias, acrescida de uma margem que não deve exceder 1%.
Agora comparemos com o crédito à habitação regular do mesmo banco, fora desse regime especial.O preçário do Banco comercial consultado, apresenta para esse produto uma taxa variável correspondente à LUIBOR de 1 mês + spread de 4%, utilizando como exemplo um financiamento de 50 milhões Kz por 30 anos. Nesse exemplo, o preçário apresenta uma TAEG de 26,579%.
Aqui está uma extraordinária lição de educação financeira.
A taxa muda, mas o verdadeiro problema é quem suporta o risco, na modalidade com taxa fixa, durante o período de fixação, o cliente conhece antecipadamente a taxa aplicável, o orçamento familiar ganha previsibilidade.
Na taxa variável, a equação é diferente: Taxa do cliente = LUIBOR + spread
No exemplo do Banco comercial da nossa praça, o spread é de 4 pontos percentuais sobre a LUIBOR de 1 mês. Isso significa que a taxa final não depende apenas da decisão tomada no dia em que o contrato é assinado. Depende também do comportamento futuro do indexante. Se a LUIBOR subir, o custo do financiamento pode subir. Se descer, o cliente pode beneficiar dessa redução, na taxa variável, portanto, parte do risco do mercado entra dentro de casa juntamente com o crédito.
Vamos colocar 50 milhões Kz em cima da mesa
Suponhamos dois financiamentos de 50 milhões Kz a 30 anos, exclusivamente para perceber o efeito financeiro das taxas,usando uma prestação constante como exercício simplificado, sem incorporar seguros, impostos, comissões ou futuras alterações contratuais:
A 7% ao ano, a prestação financeira seria aproximadamente 333 mil Kz por mês.
Agora imagine que a taxa variável chega a 19% ao ano. Nas mesmas condições simplificadas, a prestação aproximar-se-ia de 795 mil Kz mensais.
Estamos perante o mesmo capital e o mesmo prazo,o que mudou?
O preço do dinheiro, é por isso que uma diferença aparentemente pequena na taxa pode transformar-se numa diferença enorme quando multiplicada por centenas de prestações, mas há um detalhe que muitos ignoram, taxa fixa não significa automaticamente crédito barato e taxa variável não significa automaticamente uma má decisão.
A taxa fixa compra previsibilidade, a variável oferece flexibilidade perante a evolução do mercado, mas transfere para o orçamento familiar o risco das oscilações do indexante. Por isso, comparar apenas a TAN pode induzir o consumidor em erro.
O próprio preçário do Banco comercial onde tiramos os dados, define a TAEG como o custo total efectivo do crédito, incorporando juros, comissões, impostos, seguros e outras despesas directamente associadas ao financiamento. É precisamente aí que o consumidor deve olhar.
Antes de assinar, faça três perguntas
Não pergunte apenas quanto pago hoje? pergunte também:
Quanto pagarei se a taxa subir 3 pontos percentuais?
Quanto pagarei se subir 5 pontos?
O meu rendimento familiar conseguiria suportar essa prestação sem comprometer alimentação, educação, saúde, poupança e outras obrigações?
Essa análise chama-se, na prática, testar a resistência do orçamento e deveria ser feita antes da assinatura, não depois da primeira subida da prestação.
O crédito mais barato hoje pode não ser o mais seguro amanhã
A verdadeira literacia financeira começa quando percebemos que contratar crédito à habitação não é simplesmente comprar dinheiro para adquirir uma casa é assumir um compromisso financeiro que pode atravessar décadas, quem escolhe uma taxa fixa procura eliminar parte da incerteza. Quem escolhe uma taxa variável aceita conviver com ela.
Nenhuma escolha deve ser feita apenas porque a primeira prestação parece confortável, porque, em 30 anos, a casa pode permanecer exactamente no mesmo lugar, enquanto o preço do dinheiro pode mudar várias vezes. Por isso, antes de perguntar ao banco, qual é a taxa mais baixa? faça uma pergunta mais inteligente, quanto risco estou disposto a levar para dentro da minha casa?
Kwanza 360 | Compreender o dinheiro antes de tomar decisões que duram décadas.
